Was ist eine Hausverwaltung?
Als Hausverwaltung wird in der Regel pauschal die Verwaltung von Immobilien bezeichnet. Unterschieden wir jedoch in Mietverwaltung, WEG Verwaltung, Bruchteilsgemeinschaften und die Sondereigentumsverwaltung.
Wie setzt sich eigentlich der Verwalterpreis je Einheit zusammen?
Oft genug hört man, die Verwaltung erstellt nur die Jahresabrechnungen und führt eine jährliche Versammlung durch, sonst drehen die nur Däumchen und kassieren ab.
Doch welcher Aufwand fällt tatsächlich bei der Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft an?
Die folgende Übersicht verdeutlicht die durchschnittliche Arbeitszeit bei der Verwaltung einer WEG mit 10-25 Einheiten:
| Arbeitsstunden pro Jahr | |
|---|---|
| kaufmännische Buchhaltung | 40 - 70 |
| Rechnungserfassung und -verarbeitung | 12 - 20 |
| Messdatenerfassung und -verarbeitung | 6 - 12 |
| Jahresabrechnungen und Bewirtschaftungspläne | 20 - 38 |
| Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung einer jährlichen Eigentümerversammlung, bei 1 Stunde Dauer | 6 - 12 |
| Betreuung, Support per Telefon oder Email | 55 - 90 |
| zzgl. Schadensbearbeitung, sonstiges | nicht kalkulierbar |
Jahresbedarf mindestens 139 - 242 Stunde je WEG
Wie wird im Handwerk und Dienstleistungssektor bezahlt ?
Als Grundlage für die Bezahlung von Arbeitszeit in Handwerk und Dienstleistung gelten Stundenverrechnungssätze.
Diese enthalten außer dem Stundenlohn des Beschäftigten:
Lohnnebenkosten mit Sozialversicherung, Kosten für Urlaubs- und Feiertage, Entgeltfortzahlung im Krankheitsfall, Gemein-kosten, für Mieten, Energiekosten, Instandhaltungskosten, Dienstleistungen sowie Waren und Produkte, die ein Unternehmen für den laufenden Betrieb benötigt, ohne dass diese Kosten eindeutig einem Produkt oder einer Dienstleistung zuzuordnen sind.
Hinzu gerechnet wird die gesetzliche Umsatzsteuer von aktuell 19 %.
Aktuelle Stundenverrechnungssätze in Handwerk und Dienstleistungssektor
| Hausmeister | 40 - 50 EUR |
| Elektriker | 58 - 70 EUR |
| Fliesenleger | 58 - 70 EUR |
| Dachdecker | 65 - 75 EUR |
| Sanitär | 65 - 78 EUR |
| Metallbauer | 70 - 97 EUR |
| Kfz Mechaniker, Mechatroniker | 70 - 90 EUR |
| Immobilienverwalter | 70 - 95 EUR |
| Architekt, Bauingenieur | 120 - 240 EUR |
| Webdesigner | 140 - 280 EUR |
| Fachanwalt für Immobilienrecht | 220 - 400 EUR |
Leider hat sich in Deutschland über lange Zeit ein Pauschalen-Modell etabliert, welches die Verwalterkosten an einem monatlichen Festpreis messen will.
Ein solches Modell hat aufgrund allgemein gestiegener Preise, Löhne und dem allgemeinen Fachkräftemangel wirtschaftlich an Attraktivität verloren.
Zudem stehen Hausverwaltungen vor extrem gestiegenen Herausforderungen: Sanierungsstau, energetische Sanierungen, E-Mobilität, GEG, Mitarbeiterfluktuation, Fachkräftemangel, komplizierte Arbeitsabläufe, der Umgang mit schwierigen Eigentümern usw.
Nicht nur die Motivation der Geschäftsführung und deren Mitarbeiter leiden darunter, sondern auch die Lebensqualität, verbunden mit negativen Folgen für das gesamte Unternehmen.
Eine angemessene, wirtschaftliche Honorierung einer WEG Hausverwaltung beinhaltet:
- monatliches Basishonorar
- Sonderleistungen zum Stundenverrechnungssatz
- Kostenteilung der Einarbeitung als Pauschalbetrag
- Auslagenerstattungen
- Fahrtkostenerstattungen
- Unterstützung durch die Eigentümerbeiräte
Ich habe meine Wohnung verkauft -
Erhalte ich noch eine Hausgeldabrechnung?
In der Regel - Nein!
1. Stimmrecht über die Wohngeldabrechnung hat der Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Abstimmung im Grundbuch eingetragen ist. Er hat die Abrechnungsspitze zu tragen bzw. Anspruch auf eine Erstattung. Demgegenüber wirkt auch die Wohngeldabrechnung.
2. Bis zur Grundbuch-Umschreibung haftet der Verkäufer, danach der Käufer für die laufenden Wohngeldzahlungen. Hier kann der notarielle Kaufvertrag aber auch anderes regeln, beispielsweise, dass der Erwerber auch für Wohngeldzahlungen haftet, die vor seinem Eintritt fällig geworden sind. Dann hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen gesamtschuldnerischen Einspruch gegen beide.
3. Der Verkäufer hat jedenfalls keinen Anspruch auf eine gesonderte Wohngeldabrechnung oder eine Abrechnungsteilung. Das muss er im notariellen Kaufvertrag regeln. Verkäufer und Käufer müssen sich hier untereinander einigen. Die Verwaltung schuldet hier nichts.
Wie setzt sich eigentlich der Verwalterpreis je Einheit zusammen?
Auch eine professionelle Hausverwaltung ist ein Unternehmen und muss zumindest kostendeckend arbeiten.
Dazu gehört eine angemessene Vergütung nach Abzug aller Kosten,
wie:
Personalkosten, Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, weiteren Versicherungen wie etwa eine Inventarversicherung, Betriebshaftpflichtversicherung, Beiträge zu Berufsverbänden, Kfz-Kosten, Raummiete, Hardware- und Softwarelizenzkosten, Telefon, Bürobedarf, Fortbildungskosten, Portogebühren, Fachliteratur, Steuerberater, Steuern, Altersvorsorge, Kranken- und Pflegeversicherung, usw.
Um das alles finanzieren zu können, ist eine professionelle Hausverwaltung auf entsprechende Einnahmen angewiesen.
Bei kleinen Eigentümergemeinschaften besteht das Problem, dass die an die Hausverwaltung gezahlte Vergütung regelmäßig nicht kostendeckend ist. Denn der Verwalter wird nach der Anzahl der vorhandenen Einheiten vergütet. Die Verwaltung muss daher meistens quasi noch „Geld mitbringen“, wenn er eine kleine Eigentümergemeinschaft betreut oder muss die Kosten dementsprechend höher anbieten.
Warum findet man für kleine WEGs keine Verwaltung mehr ?
Der Aufwand für die Datenpflege ist bei kleinen Objekten genauso hoch wie bei großen Objekten. Ebenso der Postversand.
Die Zeit für die Erstellung eines Briefes dauert die gleiche Zeit, egal ob für 3 Eigentümer oder 50 Eigentümer.
Auch das Erstellen der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplanes ist für kleine Eigentümergemeinschaften ähnlich zeitaufwendig wie für größere Gemeinschaften.
Die benötigte Zeit für die Vorbereitung und die Durchführung der Eigentümerversammlung unterscheidet sich bei einer kleinen Eigentümergemeinschaft nicht von einer größeren Gemeinschaft. Das gilt ebenso für das Erstellen der Niederschrift über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse (Versammlungsprotokoll) und das Führen der Beschlusssammlung.
Der Zeitaufwand für „schwierige“ Eigentümer, also solchen mit zahlreichen Rückfragen zu jedem Thema, teilweise auf dilettantischen Niveau, ist bei kleinen WEGs sogar höher als bei größeren. Während solche Eigentümer in größeren WEGs eher untergehen.
Bestes Beispiel:
Bei der Vorstellung eines neuen Verwalters und dessen Verwaltervertrags wird es in der Versammlung einer kleinen WEG vielfach passieren, dass dort ein Eigentümer mit einem Mustertext aus dem Fachhandel sitzt und bei jeder anderslautenden Klausel des neuen Vertrags nachfragt, warum diese vom Mustertext abweicht. Der sich aus solchen und aus ähnlichen Nachfragen ergebende Zeitaufwand ist für die Hausverwaltung enorm und nicht finanzierbar. Weil das zieht sich bei allen Themen und Beschlüssen durch die Verwaltungszeit.
Speziell bei kleineren WEGs denkt nahezu jeder Miteigentümer, ihm „gehöre das ganze Haus“. Die Folge daraus sind ständige Anrufe beim Verwalter wegen Kleinigkeiten oder die völlige „Beschlagnahme“ des Verwalters, sobald dieser auch nur in der Nähe der Gemeinschaft auftaucht. Bei größeren WEGs geht dies wesentlich entspannter zu, mit der Folge, dass die Hausverwaltung ihre Zeitressourcen weitaus effektiver zum Nutzen der Gemeinschaft einsetzen kann.
Gerade bei kleineren WEGs sind die Miteigentümer überaus zerstritten - konstruktive Beschlüsse sind dann kaum mehr möglich, da sie regelmäßig von der jeweils anderen Miteigentümern boykottiert werden. Bei größeren Eigentümergemeinschaften kommt es zu solchen Patt-Situationen aufgrund der Vielzahl der abzugebenden Stimmen nur selten.
Der Zeitaufwand für die vom Verwalter einzuholenden Angebote und Vergabe von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten sind bei kleinen und größeren Eigentümergemeinschaften regelmäßig gleich hoch.